ワンルームマンション投資を行う上では・・・物件の購入だけではなく、将来的な売却益も考慮することが大切です。
結論「利回り」ではなく、売却益を見据えることが最も重要というわけです。
つまり、物件を売却するタイミングや方法をしっかりと考えて投資に取り組むことがワンルームマンション投資の成功につながるのです。
しかしながら、出口戦略を立てることは、初心者にとっては非常に難しいことなのかもしれません。（特に老後の年金目的や節税推しの業者が多いため、惑わされがちです。自称専門家も利回り推しで本質理解していない方ばかりです）
そこでこの記事では、ワンルームマンション投資の出口戦略について売却益を中心にコツから注意点まで、徹底的に解説します。
真に不動産投資で成功した方は必ず読むことをおすすめします。
是非最後までお付き合いください。
ワンルームマンション投資の出口戦略とは
まず重要なことがあります。
ワンルームマンション投資において、投資の終了（完了）とは不動産の処分、つまり売却を指します。これが正しい考え方です。
そして売却によって得られる利益こそが「投資益」となります。
このような出口戦略をしっかりと考え、利益を最大化することが、不動産投資において重要なポイントとなります。
さらに不動産投資では月々の家賃収入から修繕費や固定資産税などを差し引いた運用益をインカムゲインと呼び、出口戦略のような投資物件の売却で出た利益をキャピタルゲインと呼びます。
なお不動産物件の売却（EXIT）は、仲介または買取による売却が一般的です。
3000万円で購入した物件を10年後に3200万円で売却したとします。
金利2%の35年ローンで買ったとすると10年後に残債は約2100万円となります。
空室や固定資産税などを考慮しても
3200万-2100万-諸経費200万=900万円
となります。
この900万円が売却益となります。
ワンルームマンション投資の出口戦略はなぜ必要？
「長期的に利回りが期待できるなら、それで良いではないか」と考える方もいらっしゃるかと思います。しかし、ワンルームマンション投資に関してはこの考えはあまり適切とはいえません。
なぜならワンルームマンション投資はそもそも物件の特性上、１つの店子（入居者）が永年継続して居住してくれるわけでもありませんし、代々住み継ぐといったものではありません。
よって投資の際には必ず「どこで売却すべきか」という出口を設定しておく必要があります。
購入前：ワンルームマンション投資の売却益を増やすコツ
ワンルームマンション投資において、投資家が忘れてはいけないのが「出口戦略」です。
出口戦略とは端的に言えば「いくらで買っていくらで売るか」ということであり、投資物件を購入する際には出口戦略を考慮したうえで購入を行うべきです。
ここでは購入前のシミュレーション要素として、どのような状態で売却すると良いかを考える上で重要な指標について紹介します。
購入物件の調査
ワンルームマンション投資を行うにあたってはまず、購入する物件の調査が欠かせません。
購入する物件が周辺の相場とかけ離れていないか、アクセスの良さや駐車場の有無、築年数、周辺環境の良さなどを綿密に調べておく必要があるでしょう。
正直、人口流入が続く首都圏、名古屋、大阪、福岡の物件であればある程度の売却益は見込めます。しかし、500〜1,000万円規模の利益を出したいなら物件の選定は欠かせません。
将来予測をたてる
将来予測を立てましょう。人口動向や周辺の大規模開発や再開発の予定などを調べ、将来的にどのような変化があるかを予測することも重要です。
こうした将来予測に役立つのはやはり生の情報ですから、日頃の情報収集を怠らず、もしくは情報ソースを自身なりに持つことが重要と言えそうです。
また、再開発情報を敏感に捉えている業者と知り合うことができれば自身で探す手間も省かれます。
最近では新しい山手線の駅周辺や、オリンピック村の跡地であったり、万博会場になる大阪はホットなエリアでした。
出口戦略を立てる
いわゆる、損益のシュミレーションをたてておくことも必要です。
よって出口戦略を立てる際には、売却時のシミュレーションを行うことが大切です。
購入時の価格よりも高い価格で売却するためには、まずなによりも好立地で客付きが良い物件であることが条件となります。その上で、売却時期や各種手数料などを多少は考慮しつつ、購入段階で高く売れるであろう、目処をある程度つけておくことが重要となります。
また、仲介業者を利用する場合には、信頼できる業者を選ぶことが大切です。
購入後：ワンルームマンション投資の売却益を増やすコツ
ワンルームマンション投資においては、高値掴みした物件を購入してしまうと、売却益を増やすことは中々と困難ですが、そのなかでもいくつかのポイントをご紹介します。
不動産業者の選定
売却を段取りしてもらう不動産業者の選定は大変重要です。
そもそも売却は購入者を見つけ、税金や登記、金銭のやり取りなど手間がかかるのがデメリットであり、そのため不動産業者に売却を依頼するケースが多いものです。
仲介手数料の上限は法律で決まっているため、業者によって差はあまりありません。それよりもより高い金額で購入してくれる購入希望者を見つける営業力やネットワークがある会社に依頼することが重要です。
値引き交渉は要注意
売却時には値引き交渉が行われることがありますが、こちらも注意しつつ進めましょう。
ギリギリまで2500万円で売却できる話をしていざ売却手続きが始まると、2300万円しか買い取りできませんというようなケースは散見されます。
出口戦略を意識した魅力的な物件であれば、より良い条件で売却することもできます。
また値引きに応じてしまうと想定していた売却益にならない場合があります。安易な値引き交渉には注意が必要です。
とは言え、法外な強気価格で交渉しても一向に売れませんので、相場に強いアドバイザーがいると心強いです。
ワンルームマンション投資の出口戦略に関する注意点
出口戦略を実行する上で注意すべき点がいくつかあります。以下に詳しく説明します。
税金・手数料を加味する
ワンルームマンションのみならず一般的に不動産を売却する際、所得税や住民税などの税金、不動産取引に関する手数料（※細かいことを言えば、登記業務を行う司法書士への報酬など多岐にわたります）など、さまざまな費用がかかります。
これらをしっかりと計算し、出口戦略をたてる必要があります。
特に売却益が大きいほど税金も高額になるため、税負担も考慮した出口戦略をたてることが重要です。（要するに安易な値引きや条件の緩和には応じないことが重要です）
また、不動産業者に依頼する場合は仲介手数料もかかりますのでこのあたりも加味して計算し、最終的な売却益を見積もりましょう。
不動産取引業者を厳選する
もちろん、良い業者を選ぶことで、より高値での売却やスムーズな手続きが期待できるようになります。
逆に、悪質な業者を選んでしまうと、適正な価格での売却が思うようにいかず売却益を減らす結果を招くこともあります。
そこで、不動産取引業者を選ぶ際には実績や営業マンの人柄などを確認し、信頼できる業者を選ぶことが大切です。
具体的には自身もワンルームマンション投資に個人的に取り組んでいるような業者であれば、より安心して任せることができるでしょう。
私が売却時にお願いしている業者さんはいつも頼りになります。
まとめ
ワンルームマンション投資は、出口戦略を考えた上で取り組むことがなによりも重要です。
ここでいう出口戦略とは、投資物件の売却によって得られるキャピタルゲインを最大化するための戦略であり、最終的な売却益を増やすコツを知っておくことが本質的に重要なのです。
周辺の相場やアクセス、築年数、周辺環境などの調査を行い、将来予測を立てて出口戦略を考えるとよいでしょう。
売却時（出口直前）の注意点としては、税金や手数料を加味した見積もりが必要であることや、不動産業者の選定といった点がありますが、こちらは安心して任せられるような業者を選ぶことで自ずから解決していくものでもあります。