近年、FIRE（Financial Independence, Retire Early）の魅力に触れ、経済的自立や早期退職の可能性を意識する人が増えてきています。
給料が上がらず、社会保険は引き上げの方向、貰える年金もどんどん引き下がっていく未来が確定していて、加えて円安や戦争による物価高の影響で目の前の生活も苦しくなっていく。
自ら積極的に行動しない限りは状況が打破されないことに気づき、投資による経済的自立を目指すのはある意味当然の流れとも言えます。
そしてFIREを目指す上で重要なことは、ポートフォリオの分散です。
直近10年ほどはアメリカの主要企業の株『S&P500』を積み立てていれば、それだけで資産を作れました。
しかし、ロシアによるウクライナ侵攻からS&P500の株価も下がってきていますし、今後は中国の台頭によりなかなか未来予測が難しい時代に突入していきます。
そうなると、株、投資信託、金、不動産といったポートフォリオに分散投資していくことが求められることになります。
その中でも特に、国内の不動産に非常に未来が感じられるというのが現在の状況です。
そこで、不動産投資でFIREを実現したいとお考えの方は、その夢を実現するために必要な5つの王道ステップをご紹介しますので、ぜひご一読ください。
結論：不動産投資でFIREは可能です
結論から言えば、不動産投資はFIREに欠かせないポートフォリオと言えます。
正確には、不動産投資でFIRE達成までの時間が短縮されうる、といったほうがよいでしょう。
そもそも不動産投資といえば、最近はほぼほぼセットでFIRE（経済的自立／早期リタイア）という言葉が続きます。
【不動産投資編】FIREへの王道5ステップ
ここでは、FIRE達成のための王道ともいえる5ステップを、不動産投資の観点を含めつつ＆分かりやすく解説していきます。
STEP1.ライフスタイルやFIRE戦略に合った投資先を探す
FIREへの王道ステップその1は、自分のライフスタイルやFIRE戦略に合った投資先を見つけることです。
人によっては、その投資先がワンルームマンション投資かもしれませんし、一棟アパートや投資信託（いわゆる投信）、暗号資産への投資（投機だという声も聞こえてきそうですが、一旦ここでは投資とします）する人もいるかもしれません。
また、ビジネスへの投資（いわゆるBクワドラントへの転身）を選択する人もいるかもしれません。
ただ大切なのは、ご自身が心から幸せだと感じられるような形でFIREを達成できるような投資先を見つけることです。
STEP2.その投資先について調べ、ある程度の情報を集める
「検討中の投資先・手法について調べ、ある程度の情報を集める（理解する）」がSTEP2となります。
しかし、どこから手をつければいいのか？どれくらいの情報があればいいのだろう？となるのも理解できます。
また、情報収集段階において何事も「調べすぎ・情報が多すぎ」ということはありませんが。。。投資先・商材について知れば知るほど、より適切な判断ができるようになるかと言われれば、そうではありません。株式に詳しい証券マンが一番利益を得ているかというとそうではありません。仮想通貨に詳しい、大学教授が一番お金持ちでもないからです。
また投資手法・投資先を評価する際には、その投資に関連する手数料や経費に細心の注意を払いましょう。
不動産投資であれば表面的な利回りだけでなく、ローンの利率や修繕費、手取り家賃から毎月どんな費用が引かれるのか？も要リサーチですよね。
これらは、長期的に利益を減少させる可能性があるため細心の注意を払ってリサーチする必要があります。
また、投資先の実績も考慮しましょう。
不動産なら仲介業者の実績や、その物件の過去の利回りや入居状況がこれにあたります。
特に不動産投資において、過去の実績は必ずしも将来の結果を保証するものではありませんが、その投資が将来どのような結果をもたらすかを知る手がかりにはなります。
このようにある程度調べたら次のステップに進みましょう。ここで時間をかけすぎていると定年までにFIREできずに終わってしまいます。
STEP3.適切な相手へ相談し、専門家の意見を聞く
投資先をみつけ、自分なりにリサーチをしたら、次は適切な相手へ相談し、専門家の意見を聞くことがタスクとなります。
これは自分の今の軌道（方向性）が正しいかどうか、かえってFIREの計画を危うくするようなことをしていないかどうかを確認するためにも、大変重要なことです。
また、セカンドオピニオンをもらって、見逃していることがないかを確認するのも良いアイデアですね。
重要なのは「餅は餅屋」ということで、仮にワンルームマンション投資を狙うのであれば、相談先は上から目線の高名なFPさんではなく、やはり現場で日々営業を担当しているワンルームマンションを取り扱う会社のスタッフです。
（とはいえ営業もピンキリなので、信頼できる営業マンを見つけるステップが入ってきますが・・・）
とにかく相談することで、自分の選択肢を理解し、状況に応じた最適な決断をすることができます。
また、自分が目指す投資スタンスで成功している人の意見を参考にすることも大切です。自分の将来像がイメージしやすくなります。
STEP4.投資を行い、FIREのための貯蓄を開始する
ここまで来たら、あとは実践あるのみです。
これはFIREへの道のりの中でも重要なステップであり、自分のお金を投資先から得て収入を得ることができるようになるための一丁目一番地です。
よく「宝くじは買わないと当たらない」といいますが、これも似たようなことが言えます（投資は宝くじと違って、自分で勝率を高められますが・・・）
ですから、もしご自身がFIREを真剣に考えているなら、できるだけ早く投資へ踏みきり、収益を得て、そして原資のための貯蓄を開始するようにすることが大切です。
STEP5.何事にも動じず、FIREを達成する
「好事魔多し」とはよく言ったものです。
つまり、FIREに向けて動くときは精神的、感情的にも準備をしていく必要があるのです。
FIREを達成するための道中には、様々なことが起こります。
詳細は別記事で詳しく解説しますが、
- 家族や仲間に止められる
- 他の投資に心を奪われる
- 途中で不安になる
- 途中で油断する
・・・などなど、FIREという「一般大衆から見ればまだまだ異質なこと」を実行するわけですから、当然その途中でイレギュラーがたくさん発生することになります。
ここで投資を断念したりすると、当然FIRE達成は遠のきます。
場合によっては、FIRE達成すら危ぶまれるようなことにもなりかねません。
多くの投資家が口を揃えて「投資は心理戦であり、自分の心との戦いだ」と言う通り、何事にも邪魔されないようにしなければなりません。
これらの要素に左右されずに着々と投資を続けることではじめて、経済的自立とアーリーリタイアを達成することができる、と断言しても良いでしょう。
【解説】なぜ「いま」不動産投資なのか？
ところで、そもそもなぜ「いま」不動産投資なのでしょうか。
様々な投資先に恵まれている現代で、なぜ比較的オーソドックスな不動産投資がFIRE達成に効果的なのでしょう。
これには「ワケ」があります。
というのも現在、日本で不動産への投資が盛んになっているのには、いくつかの理由があります。
1:「家」なら安定した需要の継続が見込める
昨今、新型ウイルス感染症の影響によって今まで盤石と目されていたような大手飲食店であったり、企業が入居していたビルにおいても解約や売上減少による賃料交渉が入っているという情勢にあります。
しかしながら住環境である家はそもそも必要不可欠なものであり、こういったことは起きていないという現状もあります。
ここから見える内容としては、できるだけ安定的に需要が継続する住環境の家の投資の方がサラリーマンによる不動産投資には向いている、ということです。不動産投資は長い期間をかける投資であることから、こうした長期安定的な投資にリソースを割くのが鉄則です。
2:効率的な「ほったらかし投資」が可能
FIRE達成はあくまでも労働を伴わないという条件が前提です。
よって不動産投資をサラリーマンが行ったとして、大家業を一生懸命やるわけにはいきません。
ということで好適なのは不動産投資なのです。
特に都心部のワンルームマンション投資であれば手離れが抜群に良いです。
というのも賃貸管理や集金代行をうまく使うことによって、まず大家業はある程度アウトソース化することができます。そうなると、大家業としてやることはさほど多くはありません。
その他一棟よりも複数の物件をワンルームで個別に持つことによって、地域的なリスク（人口流出リスクや災害リスク等）を分散できるといったメリットもあります。
さらにワンルームマンション投資は他の投資にはない、ある一つの条件があります。
それが「自己資金がほぼなくても投資できる」ということです。
融資を引くことによって、ある程度こうした部分のハードルも乗り越えられると言ってよいでしょう。
状況を総合すると、サラリーマンがワンルームマンション投資で大家をやることによって「人が払ってくれた家賃で貯金している」ような状況を作り出すことも不可能ではないのです。
とはいえ成功させるためにはいくつかのチェック項目も必要となります。
例えば地域や家賃、その他適正価格・タッグを組む業者に集金代行関連をどこまで任せられるのか？といった契約内容がこれにあたります。
3:【コラム】もともとワンルームマンション投資は人気が高かった？
元々ワンルームマンション投資は人気の高い投資でしたが、最近はさらにチャンスが拡大しているため今後ますます人気が高騰していくと予想されます。
※すでにそういった兆候が見られ始めている状況です。
というのも現在、特に東京都内などの大都市圏を中心に単純に土地が不足しているような状態です。
つまり土地が不足している=限られた土地に建てられている物件のオーナーの間で椅子取りゲームが行われているという状況と言って良いでしょう。
その他、低金利政策や円安の影響による資材高騰から新築の物件価格は日増しに上昇している状況下にあります。
これにつられる形で中古の価格もどんどん上がっており、こうした状況をどれだけ客観的に割り引いて見たとしても、ワンルームマンション投資が人気にならないはずがないのです。
ということで、今まさに投資をすべきタイミングと言えるのです。
当然のことながら物件の価格が予想に反して上がらない可能性もあるにはあります。
しかし、もともと不動産はインフレに対応した資産であり、現在起こっているインフレにも十分に対応しています。
よって今後さらなるインフレが起きたとしても現金で資産を持っているよりも利があることから、どの方面・どの切り口から見てもワンルームマンション投資は今まさにチャンスを迎えていると言ってよいでしょう。
コロナが落ち着けば、海外の観光需要も見込めます。そうするとさらに利回り向上のチャンスが拡がってきそうです。
【基礎オブ基礎】不動産投資を始めるには？
ここでは、不動産投資を始め（て、ゆくゆくはFIREを達成す）る流れについてざっくりと２つのステップを解説します。
（詳細にKPIを定めたり、ロードマップ・マイルストーン（総括して未来予想図と呼びます）を定めるとなると膨大な情報量となるため、ここでは概略だけご紹介します。詳細な情報については追って記事化し、アップする予定です）
不動産投資の基礎１：頭金の用意（※スキップ可能なケースあり）
ローンを利用するにせよ、頭金は一定額必要となります。
このあたりは居住用物件の購入を行う際の頭金であったり、車を購入する際の頭金と同様の考え方で問題ありません。
（もっとも、車の場合は数百万円程度で購入できるケースが多いため、フルローンで契約できるケースもありますが・・・）
これはこれで毎月のお給料から一定額を積み立てたり、定期預金や保険、持ち株をすぐ使えるようにすることが必要です。
不動産投資の基礎２：物件探し
頭金が貯まったら、投資する物件探しを始めましょう。
※ここで重要なのは、すでに一定程度の預貯金がある場合です。この場合はすでに上記ステップを完了していると考えてよいため、すぐにでも不動産投資にチャレンジできる条件が揃っている可能性も多分にあります。
なお投資する物件を探す際には、いくつか注意すべき点があります。まず、立地条件の良い物件を探したいですね。
これは、利便性が良い場所に立地し、かつ学校、公園、公共交通機関などに近いなどの「地理的条件（お客さんが入りやすい条件）」を意味します。
ところで物件探しにおいて極めて重要なポイントがあります。
それが不動産会社探しです。
というのも忖度なしで掲載するのであれば、昨今、不動産会社は各種報道等でも取り上げられている通り悪質な事業者も増えてきています。
ひどい場合には悪質な販売手法を重ねて企業を倒産させ、またスクラップアンドビルドのように会社を建てて・・・と繰り返しながら悪質な営業を行っているところもあるほどです。
よって不動産会社選びを重要なポイントとしてみることは、結果的に良い物件探しに繋がっていきます。
ちなみに不動産物件を自分でポータルサイトなどから見つけてきた場合、銀行融資やその他の段取り・お膳立てを全て自分で行う必要があります。
初心者には極めてハードルが高いことです。
さらにインターネットに出ている時点で優良な物件とは言えません。優良な物件は一般に公開されることはないからです。
一方、信頼できるきちんとした不動産投資会社から提案を受けて投資を行う場合は不動産投資のローンについても会社側から提案を受けてお膳立てやサポートをしてもらうことが可能です。
こちらの方が現実的な路線と言ってよいでしょう。
また、イメージ的に自分でポータルサイトなどから不動産投資物件を安く見つけてくることはオークションサイトで中古車を探すのと似ています。
よほどの知識がない限り、物件購入後に割を食うことになることが想定されます。
例えば仮に安い物件を見つけ、利回りが良かったとしても大規模修繕が必要になれば意味がありません。
（※一般的に水回りをセットで直すとなると1Rの場合で300万程度が相場であり、これらは購入後であれば、当然大家の負担となります）
よって、上記の基準のすべてを満たしている物件・不動産会社を見つけられれば、まずFIREへ一歩近づいた、といったところです。
オススメのワンルームマンション投資は？
ここまでの内容で、結局のところFIRE達成のためにワンルームマンション投資を行うこと自体は成功への近道だということは分かりました。
そして、意外にも重要なのはワンルームマンション投資の良い物件を探すことではなく安心して諸々を任せて相談できる不動産投資会社を見つけること、そしてその縁を得ることと言ってよいでしょう。結果としてそういう業者と出会えば優良な物件を紹介してもらえます。
特に不動産業界は広告の乱打戦となっているような情勢でもありますので、最終的にはご自身の目できちんと見極めて安心して相談でき、そして物事を任せられる不動産会社を見つけていく必要があります。
広告に惑わされず、ネームバリューに惑わされず、本当の意味で二人三脚で歩んで行ける業者を見つけるようにしたいところです。