ワンルームマンション投資に興味があっても、はじめの一歩を踏み出せない・・・という方も多くいらっしゃるでしょう。
投資で成功したい、大きな失敗はしたくないとのお考えや、できるだけリスクを排除した投資がしたいとの希望もあるのではないでしょうか。
そういった中でワンルームマンション投資はハードルも比較的低く、そのようなお悩みをお持ちの方にも大変「向いている」投資と言えるでしょう。
そこで今回の記事では、ワンルームマンション投資の成功例を踏まえ、成功のために押さえるべきポイントや注意点まで詳しく解説していきます。
ぜひ、ご自身が成功した姿をイメージしながら読み進めてみてください。
ワンルームマンション投資の成功例とは？
どうやら、ワンルームマンション投資において成功する方で、はじめから「儲けよう」と思って始めるケースは少数派と言っても過言ではないようです。
代わりに将来への備えや資産作りの手段としてワンルームマンション投資を始めた結果、成功した、という方は多くおられます。
上記を踏まえ、ワンルームマンション投資の成功例として考えられるのは「物件を購入し、その購入費用＋諸経費を上回る金額で売却益が出た」というケースとします。
※5〜10年ほど保有し、売却時に1物件あたり300〜1,000万円の利益が出ると成功、あまりうまく行かなくても100〜300万円の利益は見込めるのが本来のワンルームマンション投資です。逆に売却益がでないような物件はそもそも買ってはいけません。
ワンルームマンション投資の成功事例
ではさっそく、ワンルームマンション投資での成功事例をご紹介していきます。
ここで特筆したいのは、成功した方々が何も特別な肩書を持っていたり、不動産投資のプロであったり、あるいは何かそういった特別な属性があるかと言えば、必ずしもそうではない、ということです。
１. きっかけは妻─5年後、280万円の売却益から始まるお手本のような成功事例
「私たちの老後って、安心して生活できるのかな？年金問題の話ってニュースよく見るけど、私たちの世代って本当に年金もらえるの？」
山下オーナーはもともと不動産投資の類には興味がなかった、と振り返ります。
そんなある時、上記の奥様の言葉からマンション投資を考え始めます。
そこからご友人の紹介で不動産業者と出会い、2011年に大田区にある「新築ワンルームマンションA」を購入します。
その後、2016年に江東区にある「新築ワンルームマンションB」を購入し、2017年には「ワンルームマンションA」を売却、大田区にある「新築ワンルームマンションC」を購入されています。
ここで分かることとして、山下オーナーは５年ごとを目安に物件を買い替えている、ということです。
営業マンからの「既存物件を売却し、その売却益で新しい物件に買い換えませんか？」という提案から始まる様々な取り組みは、インタビュー本文を見ているだけでも目からウロコの情報が満載です。
全文はこちら：https://joma.tokyo/interview01/
2.角部屋、最上階、ルーフバルコニー付き・・・シンプルの徹底で成功した事例
浜中オーナーは「シンプルなこと」を徹底することで、不動産会社から物件を有利に購入してきたとインタビューで振り返ります。
また、インタビューでは「物件情報を早くから提供してもらうことが重要」だと述べています。
インタビュー本文は掲載先でご覧頂くとして、ここではそのエッセンスの一部をご紹介します。
浜中オーナーによると「業者は物件を一棟ずつ販売していきますが、法人契約や上階層、角部屋などは早くから売れてしまいます。お得意様であれば、そういった人気の物件情報をいち早く提供してもらえます。」といいます。
この方法で最初から上得意様の扱いで物件を購入することに成功している、というわけです。
その結果、現在の保有物件は角部屋、最上階、ルーフバルコニー付など、かなり良い条件の物件揃いです。
シンプルなことを徹底することで、有利な条件で物件を購入することができることが示されています。
その他、そもそも上得意として扱ってもらうには？といったコアな部分については掲載先で全文をどうぞ。
全文はこちら：https://joma.tokyo/interview07/
3.これぞ至高！49歳で独立後、週の半分は伊豆暮らし＆そば屋開店まで至った成功事例
内山オーナーはワンルームマンション経営を活用して何と49歳で独立し、現在は都内にご自宅がありつつ週の半分は伊豆暮らし。さらにその伊豆で、週末にはそば屋を開店されています。
そんなオーナーのワンルームマンション投資の端緒は「従兄弟の紹介」。
不動産業者と出会い、1995年に30歳にして品川の新築ワンルームマンションを購入したことが全ての始まりだとインタビューで話されています。
その後、2001年に文京区にある「新築ワンルームマンションD」を購入し、その後も新宿区、太田区、江東区、北区、川崎市にあるワンルームマンションを立て続けに購入されています。
エッセンスについては計画性にあると振り返られており、その全文は掲載先サイトで閲覧頂けます。
こうしたワンルームマンション経営によって、内山オーナーは49歳で独立し、週の半分以上を伊豆で過ごすことができるようになりました。
また、ご自身の趣味が高じてそば屋を開店し、週末にはそば屋を経営しているという辣腕ぶり。
ご自身の計画を20年にも渡って実行しつづけた結果としての現在があるわけですが、インタビュー本文でも明かされているとおり「繰り上げ返済」を組み合わせることで50歳前の独立がかなった、という見方もできます。
ワンルームマンション経営を活用することで、自分のライフスタイルを変え、やりたいことに挑戦できるようになった、まさしく至高の成功事例といってよいでしょう。
全文はこちら：https://joma.tokyo/interview02/
【コラム】結局成功するのは「信頼できる会社」とタッグした場合？
紹介した二例の企業なら100%成功できるか、というと正直そこは言い切れません。むしろ多くの顧客を抱えているからこそ、一部の事例を成功例として紹介することが可能になっているだけとも言えます。
重要なことは、紹介した2つの例のような成功事例に自分が入ることです。それが難しいと考えている方も多いと思いますが、不動産投資では立地、築年数、物件価格をしっかり吟味すれば、十分可能です。
そういった成功する不動産投資をするには、販売件数を追う大手よりも、不動産オタクが独立したような小規模の会社の方が実は良い場合も往々にしてあります。
つまり何が言いたいかというと、不動産投資の成功には販売会社の大小は関係ないということです。
ワンルームマンション投資で成功するためのポイント
ワンルームマンション投資は、ある程度の自己資金も必要になる「大きな買い物」ですから、損をしたくない、成功したいと思うのは当然でしょう。
ここからは先ほどご紹介した2例を踏まえ、ワンルームマンション投資で成功するためのポイントを解説します。
立地で選ぶ
「駅チカ」「通勤に便利なエリア」「生活しやすい」などの観点から、人が集まりやすい立地を選ぶとよいでしょう。
周辺環境やインフラ整備について確認するほか、地域特性までを押さえておく必要があります。
中古/新築という基準で物件を選ばない
不動産は株や保険・投資信託などと違い同じものが二つとありません。
そのため、新築・中古という分け方で物件を選ぶこと自体ナンセンスです。
また不動産価格は需要により決まるため、中古物件が結果的に新築物件よりも高額に売却できるケースも十二分に存在します。
そのため、新築がいい、中古がいいという分け方ではなく、物件の立地、価格などを総合的に判断して判断することが成功するための第一歩です。
信頼できる不動産会社を見つける
特に、初めてのワンルームマンション投資には不安や悩みがつきものです。全面的にサポートしてくれる会社がいると心強いでしょう。
長期的な視点で収支計算をする
正直なところ、短期の利益のみではワンルームマンション投資の「うまみ」は得られません。
手数料や税金、今後のリノベーションの必要性を含め、長期的な視点で収支を計算しましょう。大体5~10年の時間をかけてじっくり取り組むべき投資です。
人口が多いエリアの物件を選ぶ
空室リスクを避けて安定した家賃収入を得るためには、入居者の多い物件を選びましょう。
入居者の多い物件はどこにあるか、ということですが、これは基本的に人口流入が多く、また人気エリアに近い物件が該当します。
購入を決める際に明確な”決め手”をもつ
ワンルームマンション投資の場合、優良な企業からの紹介であれば言われるがままに購入してもうまくいくケースも多々あります。
しかし、その後2軒、3軒と物件を購入する場合、全てがうまくいく保証はありません。やはり購入する物件一つ一つに、自分の中で良いと思った理由をしっかり言語化できることが重要だと考えます。
【コラム】インフレ・円安により物件価格・家賃は今後も上がっていく
不動産の物件そのものの価値は経年で落ちていきます。
一方、不動産という資産は、インフレに対応した資産なので、円の価値が下がると同時に家賃は上がっていきます。人口流入の続く都市圏では不況が続いた平成の30年の間も物件価格は上がり続けています。
また、円安により新築の資材価格が高騰し、新築の物件価格も上昇の一途をたどっています。中古物件は新築の価格につられて上がっていくため、中古物件は今後も価格があがっていくと予想されています。
ワンルームマンション投資の注意点
ここからは、事前準備から投資開始に注意すべき内容まで、ワンルームマンション投資における注意点について解説していきます。
先ほどお伝えした選び方のポイントと合わせて確認しておきましょう。
利回りだけで選ぶことは避ける
ワンルームマンション投資を利回りの良さで考えることは避けましょう。適切なタイミングで手放すことを前提に、売却益に期待するほうが良いと言えます。
むしろ良い物件は収支が月々1~2万円のマイナスであるケースが多いです。目の前のお金をみて、長期的な利益を棒に振ることは不動産投資では最大の愚策です。
サブリースを投資の決め手にしない
サブリース契約は一見すると投資家にとって安心な契約と考える人も多いでしょう。
しかし、サブリース契約を利用した悪質な投資勧誘が昨今問題になっています。
また、そもそもサブリースがなくても安定的に入居がつく物件でなければ投資すべきではありません。
節税に惑わされない
不動産投資は節税になる、といったセミナーを続けている不動産会社がありますが、不動産投資は初年度を除き、基本増税になります。
これは、経費計上できるのがローン返済の利息部分だけであること、その利息分は時間を追うごとに減っていくという返済方式や税務処理が要因です。
税金を取り戻す、消極的な考え方ではなくて、売却益を求めて積極的な不動産投資を行いましょう。
会社の大きさではなく、信頼できる”担当者”を見つける
特にワンルームマンション投資が初めての方であれば、会社のサポートをもとに投資を進めていく必要があります。では大手なら安心か、というとそうではありません。
不動産はとても奥が深い投資です。投資家にとって理想的な担当者とは、不動産が好きで、自らも投資をしているといった不動産オタクです。こういったオタク気質な人は不動産会社内でも成績が良いので、独立しているケースが結構多いです。
信頼できる不動産会社を選んで活用することは投資成功のカギとなりますが、かと言って大手なら安心とはいかないのですね。
まとめ
今回の記事では、ワンルームマンション投資の成功例をご紹介しつつ、投資を成功に導くためのポイントや注意点についてもおさらいしてきました。