こんにちは！
この記事では世界的にも注目される香港の不動産事情について見ていきたいと思います。
香港は「アジアの金融ハブ」として多くの投資家を惹きつけ、数十年にわたり世界の不動産市場の中でも最も高額な都市の一つとして存在しています。狭い土地に限られた住宅供給、高度な経済発展、そして独特な政治的な環境などの影響で、香港の不動産価格は他都市と比べても非常に高い水準にあります。近年では政治的な不安やパンデミックによる影響も見られましたが、それでもなお、不動産価格は高騰傾向にあり、特に富裕層や国外からの投資が支えとなっています。
この記事では、香港の不動産市場の特徴や歴史的背景、高騰の要因とその影響を探るとともに、今後の不動産市場がどのように変化するかについても展望します。
当ブログの管理人
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理系出身の現役サラリーマン投資家。40代の独身男性（結婚経験は有）。不動産投資を中心に投資信託や株式投資を実践中。現在、区分マンション11戸・ファミリーマンション2戸・一棟アパート4棟を保有中。投資信託や株で1億円強を運用中。現物資産である不動産と投資信託や株などの金融商品の組み合わせることで相互補完をし、安定的な資産形成を行っています。
不動産投資に対するモットーは『売却益を得られてこその不動産投資』です。
ワンルームマンションであろうが、ファミリーだろうが、一棟アパートであろうが！売り抜いて売却益を得ないことには意味がありません。
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香港の不動産市場が抱える特徴と歴史的背景
香港の不動産市場は、地理的・経済的な要因と、独自の歴史的な背景が影響を与えています。1997年にイギリスから中国へ返還され、一国二制度の下で資本主義と中国の社会主義が共存する特殊な状況が続いています。これにより、香港は中国本土とは異なる法制度と税制を維持し、経済的にも独立した市場を形成してきました。
経済の自由度が高い香港は、国際的な金融拠点であり、多くの多国籍企業が本社やアジア支社を構えています。このため、世界中からの投資が流入し、特に不動産市場は国内外の投資家にとって魅力的な資産の一つとして位置付けられています。また、狭い土地に人口が密集しているため、住宅の需要が供給を上回り続けており、価格の上昇が長期的なトレンドとして続いています。
香港の不動産価格の現状
住宅価格の上昇率、坪単価などの指標
香港の住宅市場は高額で、年々価格が上昇しています。
香港の不動産価格は、東京の不動産の1.5~2倍の価格帯で推移しております。これは香港の平均年収が高いから、という理由ではなく、土地供給、投資マネーの影響が大きいです。
そのため、この上昇は香港の中産層にとっても厳しいものであり、一般の若年層が住宅を購入することは非常に困難となっているようです。その結果、住宅価格の高さにより、「ナノフラット」と呼ばれる狭小住宅の需要が増えており、10平米程度の小型住宅が増加しています。
中心部と郊外の価格格差、オフィス・住宅用物件の違い
香港島のセントラルや九龍などの主要ビジネスエリアの物件価格は非常に高く、賃貸料も上昇傾向にあります。一方で、新界エリアや郊外の住宅価格は比較的安価ですが、それでも他国と比較すると依然高額です。また、住宅物件とオフィス物件の価格は大きく異なり、オフィス物件は中心地で高値で取引されています。特に、香港の不動産市場は住宅と商業の価格が明確に分かれており、それぞれ異なる投資家層が参入しています。
香港の不動産価格が高騰する主な要因
1. 土地供給の制限：地理的制約と政策的制限
香港の土地供給は地理的に限られているだけでなく、政策的な制限も課されています。特定地域には「緑地帯」として開発制限が設けられており、これが新規開発の制限要因となっています。さらに、海上埋立地の活用などの開発が進行しているものの、これにも高額な費用がかかり、住宅価格に反映される要因となっています。
2. 投資家の影響：国外からの投資と地元の不動産投資ブーム
香港は国内外の投資家にとって非常に魅力的な市場です。特に、中国本土の富裕層や東南アジアの投資家が香港の不動産市場に資金を注ぎ込んでおり、価格上昇に大きな影響を与えています。また、香港市民の間でも不動産投資が一般的で、資産形成の手段としての不動産の人気が続いています。
3. 文化的要因：香港における不動産の資産価値
香港の不動産市場は文化的にも特別な位置を占めています。富の象徴として不動産を所有することが重視され、これが不動産価格の高止まりを支えています。こうした文化的要因が、香港不動産市場の特異な特徴といえるでしょう。
香港の不動産市場の将来展望
政治的リスクが与える不確定性
香港の不動産市場には政治的なリスクが影を落としています。中国との関係が一国二制度の枠を超え、影響が拡大するにつれて、香港の独立性や法律の安定性が揺らぐ可能性があります。
2020年、香港治安維持法が施行された直後は、香港の不動産価格に大きな影響はありませんでしたが、2022年ごろから徐々に不動産価格に影響が出始めています。それでも暴落というほどではなく、それこそ2010年代に投資をしていたら今でも十分に利益が出ている水準です。
金利上昇やインフレの影響
香港もグローバルな経済環境の影響を受け、金利上昇やインフレによる不動産価格の変動が懸念されています。特に、アメリカの金利が上昇すると、香港もそれに追随するため、住宅ローンの金利が上昇するリスクが考えられます。一方、ローンを利用して購入する実需層が弱くなれば、現金で購入する海外投資家にとってはチャンスとなります。
また、金利が上昇しても世界的にインフレが続く状況の中で、現物資産である不動産は堅調に推移するでしょう。
まとめ
本記事では香港の不動産事情について見てきました。
香港は中国本土との地政学リスクを抱えているものの、不動産価格は依然として高値で推移しています。やはり香港の中間層による住宅需要と、世界的なインフレによる海外投資家の投資需要が不動産価格の上昇要因となっているようです。
一方、日本に目を向けてみると、日本の不動産価格の高騰要因と香港の価格高騰要因は類似しています。
相違点としては、海外投資家の数がまだまだ日本は少ない、香港のように政治的リスクが低い、といった点があげられます。
こうして世界の都市の不動産事情を見ていると、日本の不動産市場はまだまだ堅調に推移する要素が多いな、と感じますね。
