人口減少は、一般的に経済成長の鈍化や不動産価格の低迷を引き起こすと考えられています。
人口が減れば住宅需要が減少し、結果として不動産価格が下落するという論理です。しかし、現実には、人口が減少しているにもかかわらず、不動産価格が上昇している国も存在します。このような現象がなぜ起こるのか、そして人口減少国での不動産投資がどのような機会を提供するのかを探っていきます。
当ブログの管理人
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理系出身の現役サラリーマン投資家。40代の独身男性（結婚経験は有）。不動産投資を中心に投資信託や株式投資を実践中。現在、区分マンション11戸・ファミリーマンション2戸・一棟アパート4棟を保有中。投資信託や株で1億円強を運用中。現物資産である不動産と投資信託や株などの金融商品の組み合わせることで相互補完をし、安定的な資産形成を行っています。
不動産投資に対するモットーは『売却益を得られてこその不動産投資』です。
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人口減少中でも不動産価格が上がっている国
人口減少が進む国々の中でも、不動産価格が上昇している事例は少なくありません。具体的には以下のような国が挙げられます。
日本
日本は人口減少が進む代表的な国です。しかし、東京や大阪、名古屋、福岡などの大都市圏では不動産価格が上昇し続けています。
主な理由は下記の3点です。
- 都市部への人口集中: 地方では人口減少とともに空き家が増えていますが、都市部には若者や外国人労働者が集中しています。
- 低金利政策: 日本銀行による超低金利政策が不動産投資を促進しています。
- 外国人投資家の増加: 円安や安定した経済環境を背景に、日本の不動産が魅力的な投資対象となっています。
地方や田舎のエリアでの人口減少は、生活インフラを支える民間企業の事業継続を困難にさせ、結果として利便性の高い都市部に人が集中していきます。人口減少＝不動産が余るのではなく、都市部エリアの土地の需要が上昇するという減少が現実に起きています。
韓国
韓国も出生率の低下で人口減少が始まっていますが、ソウルやその近郊の不動産価格は急騰しています。その背景には、都市部での住宅供給不足と投資需要の高さがあります。
基本的には日本と同じ構造で、人気エリアの不動産価値は上昇を続けていますね。
イタリア
イタリアは南部で人口減少が顕著ですが、ミラノやローマなどの主要都市では不動産価格が安定または上昇しています。特に観光地や歴史的建造物への需要が強く、外国人投資家の影響も大きいです。
ドイツ
ドイツも人口動態は安定しているとはいえ、出生率の低下が問題視されています。しかし、ベルリンやミュンヘンでは移民や国内外の投資家による需要が高まり、不動産価格が上昇しています。
価格上昇の要因
人口減少の中で不動産価格が上昇する要因として、主に3つ挙げられます。
1. 都市部への人口集中
地方の人口が減少しても、都市部では逆に人口が増加するケースがあります。これにより、都市部での住宅需要が供給を上回り、不動産価格が押し上げられるのです。
世界における、”人口減少しつつも不動産価格が高騰している国”は、同様にこの現象が起きています。
人口減少時代に不動産投資は逆行している、という考える方もいますが、現実は逆の事象が起きているのですね。
2. 外国人投資家
世界的な大都市では、外国人投資家による不動産購入が盛んに行われています。
海外に比べて日本は外国人投資家の流入が少なかったのですが、円安を契機に日本にも多くの外国人投資家が入ってきています。
海外の大都市でも外国人投資家の存在が、人口減少という要因を上回って価格上昇の一因となっています。
3. 金融政策
低金利環境が続くと、借入コストが下がるため、不動産への投資が活発化します。これが需要を押し上げ、価格上昇につながります。
2024年11月現在、日本は金利の上昇局面ではありますが、世界と比較すればまだまだ低金利です。日本人の不動産購入意欲はまだまだ高く、価格上昇につながっています。
4. 安全資産としての需要
経済が不安定な状況では、不動産が安全資産として注目されることがあります。インフレヘッジや長期的な資産保全を目的に、多くの投資家が不動産市場に参入しています。
特に現在は、世界的なインフレ。長期的なデフレだった日本ですら、30年ぶりに物価が上がり始めています。不動産は現物資産であるため、インフレが起きれば相対的に価値も上がっていきますから、まさに今不動産投資が人気になっている理由の一つですね。
また、台湾有事やウクライナ紛争、トランプ大統領の再選など、様々な不確定な要素が起きていることもあり、安全資産として安定した大都市圏の不動産を保有する動きも高まっています。
人口減少している国で「不動産投資をしない」は間違い
人口減少＝不動産投資のリスク、という考え方は必ずしも正しくありません。
むしろ、人口減少が進む中でも成長する地域やセグメントに焦点を当てれば、大きな利益を狙えます。例えば、日本では地方よりも東京や大阪などの都市部が圧倒的に投資先として有望です。
世界を見ても、韓国やドイツでは都市部の不動産は依然として高い需要がありますしね。
都市部の不動産は取り合い
人口減少の中で、不動産市場が都市部に集中することは世界的に起きている現象です。
多くの人が生活や仕事の利便性を求めて都市に移住するため、都市部の住宅需要が急増します。一方で土地供給は限られており、このミスマッチが価格上昇を引き起こすわけです。特に、交通アクセスの良いエリアや、ビジネスの中心地に位置する物件は、取り合いの状態になることも珍しくありません。
今後を鑑みると、人件費や建材料の高騰から新しく土地取得から建設まで行うことがどんどん難しくなっていくと考えられます。ということは今販売している物件が一番新しく安いという状況が都心部では続いていきそうです。買えればラッキーということですね。保有していればどんどん価格もうなぎのぼりでしょう。
まとめ
人口減少が進む中でも、不動産市場には多くのチャンスがあります。
重要なのは、全体的な人口動態だけでなく、都市部への人口集中や外国人投資家の動向、金融政策など、さまざまな要因を総合的に判断することです。人口減少国であっても、都市部の不動産は需要が高く、価格が上昇する可能性が十分にあります。
不動産投資を検討する際には、単純に人口の増減だけを見るのではなく、地域ごとの特性を考えるようにしましょう。特に都市部での需要は強く、不動産の価値は今後も安定的に維持または成長していくでしょう。人口減少の時代においても、正しい視点と戦略があれば、不動産投資で大きな利益を狙えます！
