東京都23区のマンション価格は、ここ最近高騰を続け、都心部では1億円を超える物件も珍しくなくなりました。都心部に住居を構えることは既に「高嶺の花」となりつつありますが、なぜこれほどまでに価格が上昇しているのでしょうか？この記事では、その背後にある要因を探り、今後の不動産投資の可能性について解説します。
当ブログの管理人
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理系出身の現役サラリーマン投資家。40代の独身男性（結婚経験は有）。不動産投資を中心に投資信託や株式投資を実践中。現在、区分マンション11戸・ファミリーマンション2戸・一棟アパート4棟を保有中。投資信託や株で1億円強を運用中。現物資産である不動産と投資信託や株などの金融商品の組み合わせることで相互補完をし、安定的な資産形成を行っています。
不動産投資に対するモットーは『売却益を得られてこその不動産投資』です。
ワンルームマンションであろうが、ファミリーだろうが、一棟アパートであろうが！売り抜いて売却益を得ないことには意味がありません。
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否！！不動産投資は不動産で儲けてこそです！
不動産投資は節税目的で買うと失敗する！脱税に加担してしまうケースも！？
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サラリーマンの資産形成について体系的にまとめていますので、まだ未読の方はぜひ読んでくださいね！
1. 低金利政策
過去数十年、日本は長期にわたる低金利政策を続けてきました。今は終了しましたが、ここ最近まではマイナス金利でしたからね。。
結果として住宅ローン・投資用ローンは超低金利状態。不動産投資家や住宅購入層にとって非常に有利な状態が続いていました。
2023年以降、日銀は一部で金利を上げる方針を示しましたが、それでも欧米諸国に比べれば非常に低い水準を維持しています。例えば、米国では住宅ローン金利が7％前後に達している一方、日本では1～2％台が主流です。
今後のインフレや賃上げ状況を見つつ日銀が判断することになりますが、しばらく低金利状態は続くでしょう。
2. 再開発プロジェクトの進展
東京都・愛知・大阪・福岡などの都市圏を中心に全国主要都市では、大規模な再開発プロジェクトが進行しています。
東京で言うと、品川エリアの「品川開発プロジェクト」や、渋谷駅周辺の再開発計画が象徴的です。これらのプロジェクトは、新しいオフィスビルや商業施設、公共スペースを含む「街全体」の再生を目指しており、エリア全体の資産価値を高めています。
- 影響するエリアの例:
- 東京都: 品川、虎ノ門、渋谷
- 大阪府: 梅田地区
- 福岡県: 博多駅周辺
- 愛知県: 名古屋駅エリア
再開発エリアへの投資は、そのエリアの利便性や注目度が大幅に向上するため、中長期的に安定した収益を狙うことができます。特に物件の購入後に売却益を狙う「キャピタルゲイン型」の投資家にとっては最適ですね。
3. インフレ対策としての不動産
最近は、日本国内でもインフレが進行しつつあります。スーパーなどでも食材がどんどん値上がっていますよね。
このような中、不動産は「現物資産」としての価値が注目されています。
- 不動産が持つ強み:
- 現物資産であるため、インフレによる貨幣価値の目減りから資産を守れる。
- 資産価値が上昇しやすいエリアに投資すれば、収益性も高まる。
インフレの進行と金利上昇は表裏一体とも言えます。金利が上昇すれば物件価格や家賃の上昇に繋がります。つまり低金利状態の今は不動産投資に有利であり、金利上昇後は物件価格が値上がり売却益を狙える、と言うロジックになります。
まさに不動産投資を始めるなら”今”ですね。
4. 外国人投資家の増加
東京はニューヨークやロンドンと並び、世界の主要都市の一つとして国際的な地位を確立しています。特に円安が進行した2020年代中盤には、外国人富裕層による不動産購入が増加しました。日本の不動産は治安の良さや交通の利便性、都市インフラの整備度合いから、世界的にも魅力的な投資先とされています。
世界的に注目される日本の都市の不動産に、ローンを組んで投資ができるのは、日本人の特権と言えますね。
5. 人手不足と資材高騰
建設業界では人手不足が深刻化しており、さらに資材価格の高騰が加わっています。これにより新築物件の建築コストが上昇し、販売価格にも反映されています。結果として、中古マンションの価格にも上昇圧力がかかっています。
- 背景:
- 国内の労働人口減少
- 国際的な物流コストの上昇
- 世界的な資源価格高騰
建築原価が上がることで、新築供給が抑制され、中古市場の価格も連動して上昇しています。
今後の見通し：不動産価格はまだ上昇する
これらの要因を総合的に考えると、東京都内を含む日本の不動産価格には、まだ上昇の余地があるといえます。特に以下のポイントが注目されます：
- 再開発地域周辺の物件:
- 資産価値がさらに高まる可能性があり、キャピタルゲインを狙う投資家に最適。
- 低金利の恩恵を活かす購入:
- 現在の金利環境を活用して固定金利でローンを組む戦略が有効。
- 外国人需要の取り込み:
- 高価格帯の物件でも安定した需要が続く見込み。
まとめ
日本の都市圏のマンション市場は、複数の要因が絡み合いながら、依然として成長を続けています。
特に再開発やインフレ対策としての不動産投資の魅力は大きく、国内外の投資家から注目されています。金利が上昇局面とはいえ、今はまだまだ低金利状態。世界的にも注目される東京の不動産にローンで投資ができるのは日本人だけです。
これほど好環境が整っている国内の不動産ですから、まさに不動産投資を始めるなら今、と言えますね。
